曾庆华
（融信（福建）投资集团有限公司，福建福州350005）
摘要：房地产开发作为我国房地产业发展的重要行业对推动我国经济建设起到了关键作用。而企业内部控制建设作为企业管理的重要部分，是企业实现长久发展的后勤保证。目前我国经济增速放缓，房地产业发展受到了一定的冲击。因此房地产开发企业需要不断加强企业的内部控制建设，提高企业内控能力，以实现在激烈竞争中获取稳定长久的发展。
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关键词 ：房地产；开发企业；内部控制建设
中图分类号：F275 文献标志码：A 文章编号：1000-8775（2015）04-0092-02
收稿日期：２０１５－０１－２０
作者简介：曾庆华（1977-），男，汉族，福建福州人，会计师，主要研究方向为房地产企业财务成本管理与内部控制。
一、引言
房地产开发企业的生产和经营会受到很多不同变化因子的影响，例如经济发展态势、人民购房预期、人口数量等。任何一个变化因子发生了变动都可能会对房地产开发企业的生存带来巨大威胁。同时，随着我国目前人民生活水平的不断提高，对于房地产开发项目的质量及要求也有着更高的需要，这些也造成房地产开发企业的经营愈加艰难。但目前央行采取的降息举措给房地产开发企业重新发展带来了新的契机。企业内部控制建设实质上企业通过建立有关的监督系统以使得企业管理层可以对企业内部包括生产、经营、投融资、销售等环节进行全方面的监督控制，以提高企业经营管理的效率，增强企业抗风险的能力。而对于房地产开发企业而言，内部控制建设实质上是对房地产开发项目的包括投融资、选址、开发设计、销售等环节进行监督控制，减小房地产开发企业面临的经营风险和财务风险，提高房地产开发企业对抗风险的能力。而这需要房地产开发企业的管理者提高自身管理素养，不断加强内部控制制度的建设，提高企业内部控制能力。只有这样才能保证房地产开发企业可以增强企业创新能力，保障工程质量，提高在同行业中的竞争力，最终实现企业价值的最大化。
二、我国房地产开发企业内部控制建设现状
（一）我国房地产开发企业内部控制思想意识较弱
目前我国房地产开发企业属于资本密集型企业，行业进入门槛较低，但是企业利润也受到了较大限制。很多房地产开发企业的管理层对于进行企业内部控制的思想较为薄弱，这与房地产开发企业的管理层人员构成有关。很多管理层人员不重视企业的内部控制，即使企业内部建立有内部控制制度，但对于企业内部包括开发项目选择、开发项目施工、开发项目销售等环节控制缺乏合理规划，这造成房地产开发企业的员工工作积极性偏低、企业生产开发成本偏离正常预期、企业开发项目选址可能出现重大失误。同时，很多房地产开发企业是从小型家族式施工企业发展而成，管理人员大多为家族内亲戚，这造成企业内部人员可能并非从事某一项管理工作，而是从事多项工作。同时家族式企业大多存在决策权掌握在一人或少数人手上，并容易根据感觉进行项目的投资开发，很少采用较为精确的财务状况及市场调查分析进行决策，也很难对管理层权利进行有效控制，造成企业内部控制失灵。例如，S房地产开发企业是一家专业从事别墅群建设开发的企业，该企业的管理者多为施姓人员，该企业的董事长某次凭自己预估在A市的城南开发区意图建设别墅群，该企业的其他管理者反对该开发项目，但由于最终决策权掌握在该董事长手中，造成最终开发建设。但该别墅群后期开发建设完工后进入销售阶段却很难售出，调查原因是该别墅群附近有一大型变电站，容易产生电辐射污染。因此，房地产开发企业内部控制失灵某些时候和管理层内部控制意识较弱有直接联系。
（二）我国房地产开发企业内部控制体系完善性较低
目前，我国大多数房地产开发企业除了管理层进行内部控制管理的思想意识较为薄弱，造成内控水平较低的另一个重要原因是企业内部控制管理的制度建设完善性较低。很多房地产开发企业只重视施工阶段的成本控制而忽略了其他重要生产开发环节的控制。对于房地产开发企业而言，房地产开发项目的选址具有极高的专业性，而选址是否正确将很大程度上影响到该开发项目销售及利润水平。因此，房地产开发企业如果在选址方法及市场调查方面的监督控制制度较为缺乏，会造成企业开发项目最终销售堪忧，甚至影响到企业资金的回收。同时，目前很多房地产开发企业对于房地产项目的设计环节控制较弱、制度建设较为不健全，这可能会造成某些开发项目将不同部分的设计交予不同设计院进行开发设计，由于控制水平较低，难以发现不同设计部分的对接问题，最终造成房地产开发项目难以按照设计进行施工，施工成本激增。例如，M市HK房地产开发企业对于其位于M市的某一房地产开发项目需要完成设计及开发工作，该房地产开发企业将设计工作外包给建筑设计公司A和建筑设计公司B。建筑设计公司A主要负责地上建筑部分的开发设计，而建筑设计公司B负责地下包括地基设计、地下室停车场设计及相关排水系统的设计。但由于该HK房地产开发企业对于设计项目的验收水平较低，没有相应的内部控制制度对其进行监督，造成最终A设计公司和B设计公司的设计很难进行对接，造成施工一度暂停，极大地耽误了工程进度，同时也增大了企业的生产开发成本，为HK房地产开发企业带来了较多损失。
（三）我国房地产开发企业的相关监督体系未建立
现今我国很多房地产开发企业的内部控制水平较低，其原因还和我国目前房地产开发企业的内部员工监督及社会监督能力较弱有关，相关监督体系缺失直接导致即使问题已经暴露，但由于无人汇报监督，造成问题恶化，最终给企业带来难以修复的后果。房地产开发企业在进行施工材料的采购方面极易出现贪腐问题，采购部门或者采购部门中的某一员工收受贿赂，造成企业施工材料质量不过关或者价格高于其正常市场价，此时由于房地产开发企业的监督管理能力较低，同时也没有相应的监督制度进行明确，其余部门或者员工对于该问题的汇报无法获得任何激励，这造成了该问题可能长期存在，造成企业难以进行正常的内部控制管理，即使内部控制制度建立较为完善，也很难起到有效控制的作用。例如，H市的房地产开发企业MK的某一施工材料采购专员为了获取一定比例的提成，而长期采购某一厂家出产的施工材料，该施工材料并不符合MK房地产开发企业对于该种材料的规格要求。由于缺乏监督能力，该事情虽然有很多员工知道，但是都不向上级进行汇报，造成最终某些开发项目的生产成本增加10%，为企业带来了严重的经济损失。
三、房地产开发企业加强内部控制建设的举措
（一）提高我国房地产开发企业内部控制思想意识
想要加强房地产开发企业的内部控制建设，首先需要提高我国房地产开发企业管理层的内部控制思想意识。想要提高我国房地产开发企业的内部控制思想意识，需要从几个方面入手。首先，房地产开发企业的管理层需要意识到专业的管理人员加入将有利于我国房地产开发企业进行正确管理决断，因此可以聘请专业的管理人才进行企业内部管理。其次，房地产开发企业要尽量减少家族式管理人员的进入和持股，房地产开发企业家族人员过多会影响到内部管理的科学性，容易造成企业内部管理凭感觉出发，最终造成企业内部控制能力偏弱。除此之外，房地产开发企业的管理层还需要加强对企业内部员工的培训教育，增强企业员工对于开发项目包括施工建设、资产管理、销售等环节的控制水平，以达到整体提升房地产开发企业内部控制能力的作用。以上几种方法都可以达到提高我国房地产开发企业内部控制思想意识的作用，在内部控制建设的过程中，需要管理层人员起到内部控制的带头作用，而企业员工最终成为中坚力量，只有这样才能增强企业内部控制的有效性，减小房地产开发企业的财务风险和经营风险。
（二）增强我国房地产开发企业内部控制体系的完善程度
为了加强我国房地产开发企业内部控制建设水平，还需要增强我国房地产开发企业的内部控制制度的完整性。想要增强我国房地产开发企业的内部控制制度的完整性需要对房地产开发流程进行清醒的认识，并对各个环节制定有着具体标准及操作流程的内部控制制度。房地产开发企业大多包括财务管理、采购管理、施工管理、销售管理等方面。在财务管理方面，房地产开发企业需要重点关注企业固定资产的管理和开发成本的发生，对于不同施工项目成本占总成本的比例进行具体规定，对于超过规定的成本额度进行合理性调查，找出造成超出范围的原因。同时，企业财务部门还需要加强对于现金流的监控，严格把握企业资金周转速度，防止资金链条的断裂。在采购管理方面，房地产开发企业需要重点关注重点耗材的市场价格变动，及时作出仓储量的调整，以减小价格变动对企业生产成本造成的影响。在施工管理方面，需要按照工程量的大小对工程时间进行合理预估，只有这样才能保证资金链条的正常运作。对于长期恶劣天气造成的工程期延长也需要具有一定的防范意识。另外，在施工过程中，房地产开发企业还需要加强施工的工作人员安全意识，减少甚至杜绝安全事故的发生。在销售管理方面，需要加强销售部门包括广告开销、人员开销等成本在内的监控，严格控制广告费用的同时还需要对广告带来收益进行合理评估，对于无效广告进行及时撤除。
（三）建立建设我国房地产开发企业的相关监督管理体系
随着我国房地产开发企业相关内部控制制度不断完善，管理层内控意识的提高，我国房地产开发企业还需要增强相关制度的建设，尤其是内部监督管理制度的建设。内部监督管理制度的建设包括员工内部监督和外部监督。房地产开发企业应以员工内部监督为主进行监督管理。内部监督制度的建设需要以公平公正为指导，防止因为同工不同酬造成企业内部监督管理机制无法正常运营。而内部监督制度还需要注重保障举报者的合法权益和隐私，减轻或者消除举报者的顾虑。只有这样才能在开发项目某项问题暴露之处就得以解决，防止问题恶化。除了内部监督之外，房地产开发企业还可以采取外部监督的方式进行管理。房地产开发企业可以建立相关的外部监督管理制度对企业的内部状况进行有效监督管理，增强企业的内部控制水平和能力。例如，房地产开发企业可以适时聘请外部审计机构对企业内部进行审计，以及时发现企业财务方面所存在的问题，减小企业财务风险和税务风险。
四、结语
对于房地产开发企业而言，进行内部控制的建设有利于提高企业对经营项目及开发项目的监控，增强企业抵御外部环境变化带来的财务风险和经营风险。因此需要不断提高房地产开发企业管理层的内部控制思想意识、完善内部控制体系的制度建设同时提高企业内部关联监督管理能力。只有这样才能促进房地产开发企业在激烈的行业竞争中处于优势地位，获得长久发展动力。
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参考文献：
[1] 方健.浅论房地产企业内部控制.土木建筑与环境工程[J].2012（S1）.
[2] 杜俊娟.我国房地产企业财务风险的预警与防范.会计之友[J]. 2013（10）.
（责任编辑：陈丽敏）
