李建光 LI Jian-guang
（辽宁机电职业技术学院信息工程系，丹东 118009）
摘要： 该系统包括了楼盘销售和物业管理两大部分，其主要功能有系统管理、楼盘现场、物业现场、房产管理、物业管理、佣金管理、决策分析等。决策分析部分主要解决了楼盘售价区间预测的问题。
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关键词 ： 智能楼盘管理；信息系统；功能模块设计
中图分类号：P208 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2015）03-0204-02
项目来源：辽宁省教育科学“十二五”规划立项课题《辽宁省中高职协调发展机制的建立与研究》，项目编号：JG14EB122。
作者简介：李建光（1978-），男，河北衡水人，实验师，硕士，主要研究方向为计算机应用、计算机网络工程等。
智能楼盘管理信息系统主要是为了解决房地产企业管理过程中数据不准确、工作效率低、管理不及时等问题，提高房地产企业的管理水平、加快房地产企业的经营运作速度、提升房地产企业的经济效益，使企业在销售管理方面更加科学、合理，已经成为当前地产行业企业面临的一项重大研究内容。在当今信息化社会快速推进的大背景之下，通过对房地产行业及相关公司的深入了解和调查研究，同时收集国内外相关资料进行分析，并根据该公司的实际情况和具体需求，设计一套智能楼盘管理系统，在提高自己综合能力的同时，解决该公司的实际问题。
通过对房地产企业中使用楼盘管理系统的相关人员的业务流程和管理方式方法调查分析，并与使用部门详细探讨，了解其需求，最后确定楼盘管理系统的主要功能模块如图1所示，在系统的每个功能模块下都有对应其相应的业务操作。
根据不同的管理模块，简单介绍各模块具体处理的业务：①基础资料管理：该功能是系统基础资料的综合处理，比如：员工信息的添加、删除、修改、重置密码、启用、停用、分类查找；特殊销售代码管理，主要分为内部销售、特殊折扣、促销政策、备用。②销售现场管理：本功能模块中的销售登记功能主要提供录入每天销售楼房的信息，包括房屋详细信息、购房人信息、面积信息、房款信息、缴费方式信息，同时可以编辑、打单和导出等。更名申请主要登记需要更名的房屋详细信息、业主的变更信息、协议信息、联系方式、变更说明、操作人等相关内容，同时可以打单和导出Excel文件。调房申请主要是登记购房人由于特殊原因进行房屋调换信息，需要详细记录新房的面积信息、价格、缴款方式和缴款额及签约方式、变动日期等，并可以编辑、打单和导出Excel。退房申请主要是记录退房人信息、退款信息、手续费、付款方式、备注说明等信息，同时可以打单和导出Excel文件。出租登记主要记录需要出租房屋信息、租金、承租人信息、缴款方式等信息，同时可以打单和导出Excel文件。选好登记主要记录有意向的购房人信息，包括联系人、联系电话、定金、所选号、备注等。③现场会计管理：本功能模块分为房产会计现场确认、物业会计现场确认、领导审批。房产会计现场确认主要是对销售时的楼盘信息、更名信息、调房信息、退房信息、出租信息、差价信息、特殊销售信息等进行会计确认，并可以导出Excel文件或重打单。物业会计现场确认主要是对物业收费、住户返款、领钥匙、有偿服务、跨年收费等信息进行确认，并可导出Excel文件。领导审批主要是对销售楼盘过程中更名信息、调房信息、退房信息进行领导审核。④出租会计管理：本功能模块下的出租台账，详细显示承租人、租金金额、账目金额、出租时间、结束日期等详细信息，并可以导出Excel文件。出租明细表，主要可以根据起始月，查询出详细的房屋出租信息。出租确认收入与税金，主要显示起始月份的出租信息和各种税种的累计信息。出租到期统计表显示出所有已经到期的承租信息，重点显示出联系方式、出租日期、截止日期、租期、租金等信息。⑤房产会计核算：本功能模块中的楼盘基本台账，可以按楼号、房号、车位号查询房屋信息，并可对查询的信息进行编辑与导出。选号台账主要是可以按选号的号码进行查询，并对查询结果进行编辑和导出。销售日报主要是生成当天的销售统计信息，主要体现销售金额、当日的退款额、当日的收款额、合计收款额等信息。销售报表主要是完成通过指定开始日期和结束日期，查询所在日期范围里楼盘销售的情况数据。确认收入登记对楼盘销售信息进行房产会计确认，并可以通过楼号、房号等信息进行查询。房产确认收入台账，通过楼号查询已经得到确认的楼房销售信息。房产确认收入月度报表，可以实现从开始日期到结束日期之间的得到确认的房产销售信息。存档台账，主要可以根据楼盘类型、用途、楼号等信息，查询房屋的详细信息，包括：业主、面积、总房款、个人契税印花税等信息。⑥房产税务核算：本功能模块中的发票登记，主要是记录业主购买房屋时所开的发票编号。房产发票台账，主要记录发票开出的时间和编号。税金管理台账，主要是按开始日期和结束日期，根据税种来查询不同税种下的当月收款合计和当月确认收入。房产发票汇总，主要统计起始月份到结束月份之间开具的发票数量、房屋面积、累计发票数量、累计面积等信息。⑦佣金会计核算：本功能模块中的佣金登记，主要实现代理公司在楼盘销售时可获得的佣金台账，可以设置佣金比例、所售楼盘的详细信息、溢价房款、溢价佣金等，并可对上面信息进行编辑与导出。佣金明细可以通过起始日期、楼号、所属团队查询明细信息，并对相应信息进行合计操作。佣金汇总表可以通过起始日期、所属团队进行佣金信息的汇总与导出。⑧物业现场管理：本功能模块中的入住收费功能，主要是记录业主入住时需要缴纳的相关费用，比如垃圾清理费、物业费、电梯费等，同时可以打印单据和导出Excel文件。跨年收费主要是针对按年度收费的项目进行业主费用收缴情况的登记信息。住户代收款返还登记主要记录物业返还给业主的相关费用，包括业主信息、备注、返还金额、返还项目等。企业代收费返还登记主要是开发商由于特殊原因返还给业主的费用记录，主要记录房号和返回金额信息。⑨物业会计核算：本功能模块中的物业台账主要是按入住月份查询每个业主物业相关费用的收缴信息，并可以导出Excel文件。物业收费统计，可以查询多个连续月份各收费项目的合计信息，也可以导出Excel文件。物业日表，可以显示出当日物业各收费用的收缴合计，包括：当日明细、累计汇总两个部分。物业报表，可以显示从开始日期到结束日期当日物业各收费用的收缴合计，包括：当日明细、累计汇总两个部分。物业确认收入，可以查询开始日期到结束日期之间月份的物业收入信息，并且可以生成房产的确认收入数据。应住未住报表，主要显示出楼盘应该入住和没有入住的业主的联系信息和收款信息。⑩物业税务核算：本功能模块主要实现按开始日期和结束日期，不同税种来生成详细的税种信息、收费信息、税金信息。?輥?輯?訛决策分析模块：该模块是系统设计当中运用数据最多，算法最广的分析模快。该模块功能：调查问卷数据列表的建立和问卷调查的数据存储、利用层次分析模型对数据进行决策分析。
智能楼盘管理系统采用SQL Server和Visual Studio
.NET软件开发平台。本系统已于2012年8月开发完成，并通过了企业的审核，已经在企业的相关部门开始了应用，提高了楼盘管理的信息化水平。从系统运行情况来看，基本达到了预期的效果，本文提出的设计思想和实施方案已成功应用。
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参考文献：
[1]陈国才.基于ASP.NET的教学综合管理系统的设计与实现[D].大连：大连理工大学，2012.
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[3]杨柯.基于Java的楼盘销售管理系统的设计与实现[J].科技信息，2010.
