满洲里市地价动态变化影响因素分析

王雅瑄，秦富仓

（内蒙古农业大学生态环境学院，呼和浩特010019）

摘要：文章以内蒙古满洲里市为例，以满洲里市2010～2013年城市地价动态监测、城市地价等级划分为基础数据，借助spss和SAS等统计软件，采用相关分析法，分析了2010～2013年间满洲里市地价的影响因素。研究结果表明：满洲里市影响地价的因素有商服繁华度、道路通达度、基础设施和公共设施完备度，其中，商服繁华度（包括商服规模、作用半径等）是影响商业地价的主要因素之一，两者呈现显著的指数函数关系(R2>0.95)；公共设施对3种用地类型地价的影响均比较显著，其影响作用大小依次为：工业地价>商业地价>住宅地价；随着基础设施、道路通达度等级的降低，3种用地地价均呈现降低的趋势，且两者呈现指数函数关系，其相关系数均大于0.90。

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关键词：地价；地价动态变化；地价影响因素；满洲里市

中图分类号：F301

文献标识码：B

收稿日期：2015-03-13

作者简介：王雅碹（1989 -），女，呼和浩特市人，内蒙古农业大学在读研究生．

1 概述

1.1 影响城市土地价格的因素分析

影响城市土地价格的因素有核心和外部因素，其中，核心因素有城市区位的条件和环境．包括微、中、宏观区位，外部因素有城市经济运行、城市土地利用主体等，包括地产市场状况、政府等。而从理论上分析，人们习以为常的认为影响城市土地价格的因素主要有一般因素、区域因素和个别因素。其中，一般因素包含自然、社会、经济和行政因素，一般因素在影响土地价格中具有基础性的作用。董鸿飞在对全国25个城市的居住用地进行影响因素分析时，从供给与需求两个层面选取影响因素，需求方面的影响因素有：离中心城市的距离、地形地貌、居民的收入、城市的环境投资以及气候条件、交通区位、人口密度、工商业的繁荣程度、交通便利性、经济发展水平、住房建设的投资、教育等公共物品的投入；供给方面的影响因素有：人均农地面积、城市的发展规划和土地交易的政策法规等。

1.2 研究区概况

满洲里市位于自治区境东北部，呼伦贝尔市西部，区域东邻新巴尔虎左旗，西接新巴尔虎右旗，南濒达赉湖，北与俄罗斯联邦接壤。是内蒙古自治区计划单列的一个准地级边境城市，具有西邻俄、蒙，东连东北经济腹地和环渤海经济圈的优势，是真正的东亚之窗。地理坐标为东经117°12’～117°53’，北纬49°19’～49°41’，行政区域面积732.44km2。东西最长50km，南北最宽34km，呈不规则的狭长地带。中、俄边境满洲里段全长101.1km，其中，满洲里辖区的国境线全长54km(包括水界12.7km)。

2013年满洲里生产总值达195亿元，增长9.5%（按可比价格计算，下同）。其中，第一产业增加值完成3.6亿元，增长4.1%；第二产业增加值完成53.9亿元，增长12.3%；第三产业增加值完成137.5亿元，增长8.5%。三次产业结构比例为2:29:69（总体为100，下同）。满洲里人均地区生产总值达7.8万元，增长11%。万元GDP能耗下降3.4%。

2 满洲里市地价动态变化影响因素分析

为了确定影响满洲里市区地价的影响因素，文章选择商服繁华程度、交通条件、基础设施情况进行分析。

2.1 商服繁华度与地价的关系

根据满洲里市商服务业的分布特点，本研究通过对已定好的不同等级商业区的年租金、经营项目等确定规模指数和通过分析密集商业群所形成的景观与周围所形成的明显差异，确定不同等级商业区的作用半径进行后，与2010年至2013年的商业地价进行了比较分析，详见表l。

依据上述因子与确立好的商服等级区后，通过对不同等级商服区的地价建立回归方程，如图1所示。

从图1可以看出：通过对2010年、2011年、2012年和2013年4a的商业平均地价与因子等级建立回归模型后发现，商业地价随着商服等级的降低而降低，两者呈现指数函数关系，其相关系数均大于0.95。综上可以认为，商服繁华度（包括商服规模、作用半径等）是影响商业地价的主要因素之一。

2.2 交通的便利性与地价的关系

依据《满洲里市城市总体规划》和道路现状，通过对满洲里市区的道路红线宽度、长度和道路功能及道路等级将道路分为以下4种道路类型：生活型主干道、混合型主干道、交通型主干道、生活型次干道，详见表2。不同的道路对商业、住宅和工业的影响是不一样的，通过调查不同等级道路的总长度和道路所影响的距离，分析道路等级对商业、住宅和工业地价的影响。

依据不同等级商业区的道路类型、道路总长度及道路的影响距离分析2010～2013年商业地价与商业区道路级别的相关性，如图2所示。

从图2可以看出：通过对不同等级商业区道路与2010年、2011年、2012～2013年4a的商业地价相关性分析认为，随着商业区道路通达度的降低，商业地价随之降低，商业区地价与商业区道路通达度呈现指数函数关系，其相关系数均大于0.90，表明其相关性较好。所以可以得出，商业区的道路通达度可以影响顾客购物、消费的方便性，进而影响该区域的繁华度，其商业地价就会相应降低。

住宅区的道路通达路是购房者首要考虑的问题，不论是公用交通的便利性还是私家车的可达度都影响住宅地价的主要因素。文章分析了四级住宅用地道路对住宅地价的影响，住宅道路的分级具体情况，详见表3。

通过对2010年、2011年、2012年和2013年的不同等级住宅地价与住宅用地道路通达度建立回归模型发现，住宅用地地价随住宅用地道路通达度呈现指数函数关系，不同等级住宅用地地价随着住宅区道路等级的降低而降低，且两者的相关系数除了2010年外均达到0.95以上。综上表明，在满洲里市2010～2013年期间，房地产开发商和购房者还是倾向于选择道路便利的住宅区。这与一些发达地区，居民考虑到主干道虽然交通便捷，但是也带来了噪声污染、汽车尾气污染和道路堵塞问题的负面影响，而削弱了道路对住宅地价的影响情况有所区别，这也可能是满洲里市的人口密度小、汽车流量小的问题，目前还不存在交通堵塞、汽车尾气污染严重等问题。

工业园区的开发和建设与当地的道路的通达度必然有密切关系，由于工业园区需要有大量的车流、物流的发生，而且一般情况下工业园区都设立在城市外围，因此，对道路交通的依赖性比较强。通过对满洲里市工业区的道路进行调查，根据其影响距离的远近，将工业园区道路分为以下4个等级，详见表4。

文章通过对满洲里市工业园区2010～2013年4a的工业地价与工业区的不同等级道路进行回归模拟发现，满洲里市工业地价随着工业区道路等级的降低而降低，工业园区的地价与工业区的不同等级道路拟合性最好，其相关系数均大于0.98（见图4）。这也就证明了工业的发展，对道路交通的依赖性非常高，只有道路的通达度高，才能满足工业生产所需的原料输入及产品的输出。综上所述认为：在2010～2013年间，满洲里市工业区位周围的道路通达度对工业地价有显著的影响作用。

2.3 基础设施完善度与地价的关系

基础设施是为一个地区的社会生产和居民生活提供公共服务的工程实施，是用于保证地区经济社会活动正常进行的公共服务系统，同时，也是城市生存和发展顺利进行各种经济活动所必须具备的工程性基础设施和社会性基础条件的总称。一个城市基础设施的完善度对区域地价的影响是非常显著的，文章通过对满洲里市不同地区不同等级的基础设施（选择了排水网密度、给水管网密度、供热管网密度和电讯线路密度）与该区域2010～2013年期间的商业地价、住宅地价和工业地价进行了比较，详见表5。

在调查不同等级区域内基础设施完备度的基础上，通过与该区域2010~ 2013年间不同类型用地地价的相关分析表明：随着基础设施等级的降低，商业地价、住宅地价和工业地价均呈现降低的趋势，且分别于基础设施等级呈现指数函数关系，其相关系数分别为0.9773、0.9264和0.993。同一基础设施条件下，商业地价最高，其次为住宅地价，最低为工业地价；但工业地价与基础设施的完备度呈指数函数关系最密切，其相关系数高达0.993，可见区域工业的发展必须依赖排水、给水、供热、电讯等基础设施的保障，才能顺利的实现工业生产，如图5所示。

公共实施包括医院、中小学、公园绿地、银行等由政府或社会组织提供，给社会公众使用或享用的公共建筑或场所。通过调查不同等级公共设施完备度下的商业地价、住宅地价和工业地价，分析公共设施完善完备度对城市各类用地类型地价的影响，详见表6。

3 结论

通过对不同等级公共设施条件下商业地价、住宅地价和工业地价建立相关性分析（见图6），结果表明：公共设施对3种用地类型的地价的影响都比较显著，其中，文章选择的医院、中小学、公园绿地广场和银行对工业地价的影响尤为显著，这是因为满洲里市域范围相对较小，其公共设施的完备度对工业园区的工人的生活、休闲影响较为明显；其次是对商业地价的影响，特别是银行的种类、数量、分布及作用半径对商业产生较为明显的影响；最后公共设施对住宅地价的影响相对最低，这是由于满洲里市范围比较小，医院、中小学、公园及银行相对都比较便利，所以，对地价产生的影响比较微弱。