谭银萍
（陕西国际商贸学院，陕西 西安 712046）
摘 要：自2010 年起，随着西咸一体化进入实质性阶段，《关中- 天水经济区发展规划》的落实，西洽会上大量引资和招商，沣渭新区和泾渭新区的成立和建设，都加快了咸阳的城市化进程，助推了咸阳房地产业的发展。
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关键词 ：西咸一体化；房地产业发展；房产过度化；对策分析
中图分类号：F293.30 文献标志码：A 文章编号：1000-8772（2015）08-0039-01
收稿日期：2015-03-05
作者简介：谭银萍（1992-），女，陕西西安人，在读本科。研究方向：国际经济与贸易。
西咸一体化进程中，大量人流和热钱资源流入咸阳，在居民刚性住房和商业投资用房放需求高涨下，咸阳的房地产走向了一个历史新高。不可避免的，人流和资本的流入，将不可避免的令咸阳房地产发展出现房产泡沫和过度化问题。
一、西安经济一体化的涵义
西咸一体化是西安、咸阳两大城市一体规划化的简称，是中国距离最近的两大城市统一规划、协调发展的开始，其主要内容为体现在《西咸一体化规划》12 年建设规划实施内容。
按照规划同筹、交通同网、信息同享、市场同体、产业同布、科教同兴、旅游同线、环境同治的“八同”思路，最终实现城市一体化、经济一体化、交通一体化和环保一体化的目标。
二、西咸经济一体化对咸阳房地产的有利影响
1. 大量人流流入，城市化建设促进刚性需求增长
产业及人口的迁移对房地产行业来说就意味着新的发展机会。广发证券在其最新发布的研报中就指出，“在产业迁移的基础之上，人口的增加和城镇化率的不断提高，为房地产行业带来新的需求，带动地区的房价和地价的上涨，为提前布局该区域、拥有资源的公司带来更加丰厚利润空间。”西咸一体化进程的发展，促使大量人流流入咸阳，居民住房需求的高涨，促使居民楼盘的不断开发。仅仅2010-2013 年间，咸阳世纪大道新起居民楼盘启迪书香逸居、奥林匹克花园、华宇蓝郡、金泰丝路花城等诸多楼盘。而居民刚性需求的满足，则促使了城市化水平的提高，进而对衍生行业有了跟多的要求。
2. 政策倾斜，宏观调控力度放松
《关中- 天水经济区发展规划》的正式签署，西咸一体化背景下的居民住房、商业用房政策出现放松，宏观调控降低力度。咸阳市政府对于城区的城市化规划，周边乡镇的商业集体用地布局整理，都为咸阳市房地产的发展创造了良好背景。
三、西咸经济一体化下咸阳房地产发展存在的问题
1. 城市规划不合理导致房地产地区发展畸形
西咸一体化的进程发展虽然迅速，但依旧有着人口溢出问题。从西安向咸阳的人口流动并非是一次完成，而是呈现阶梯状的递进态势。而咸阳房地产的发展却没有注意到这一点，就目前来看，单纯的处于交通考虑与商业考虑将房地产开发的重点放在世纪大道和人民路咸阳湖市中心地区。片面的忽视了咸阳渭城区及周边乡镇的发展，由此必然导致房价出现巨大的高低落差，从而引发新一轮的“房地产泡沫”。
2. 房产过度化，“睡城”“鬼城”问题突出
西咸一体化的大背景下，咸阳作为西安的卫星城乃至于城区之一的存在，不可避免的将会是西安地区人流流动的第一目的地。在咸阳房地产业与城市建设突飞猛进的背景下，咸阳地方政府对于土地与房地产的依赖进一步提高，使土地财政大行其道。据国务院发展研究中心的一份调研报告显示，2012 年，咸阳土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60% 以上。在缺乏产业支撑的背景下，咸阳世纪大道东段的房地产开发纷纷出现“鬼城”、“睡城”等现象，在秦阳花园中部商圈建立之前，房屋空置率高达47.6％。造成了资源配置的浪费，由此引发了城市管理等一系列问题。
四、西咸经济一体化下咸阳房地产发展问题应对策略
1. 避免楼市过热，合理规划
合理规划咸阳房地产及商业圈的建设布局，令咸阳房地产开发不单单就交通要道或者商业中心集中开发，而是走由乡镇包围城区的发展模式。从而避免市区和周边乡镇地区的房价出现巨大落差，造成资本的迅速流出和流入，引发“房产泡沫”的产生。
2. 避免土地财政，转变发展方式
咸阳市政府当竭力控制房地产发展节奏，不可将房产税和土地税作为地方政府的财政收入来源。应当合理规划布局，按原有的节奏完成咸阳的城市化进程，令居民住房、商业用房、基础设施同步发展，避免房产过度化下基础设施跟不上、商业圈建设不足导致的“鬼城”“睡城”现象的发生。
五、结语
在西咸一体化的大背景下，巨大人流和资本资源的流入，刚性需求和商业需求的增伤，将不可避免的为咸阳的发地产迎来前所未有的春天。但如何对房地产发展布局进行掌控，避免“房产泡沫”“房产过度化”问题将会是咸阳房地产地需要解决的问题。只有控制咸阳房地产发展节奏，保证地区间房价差异不可过大，相对应的基础设施建设完备，才能最大程度的趋利避害，为咸阳房地产的发展找到一个长久的发展方向。
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参考文献：
[1] 岳保智, 陈志愚. 咸阳市2012 年房地产市场总结及13 年展望[N]. 陕西广播电视报,2013-01-23(X5).
[2] 张旭东. 西咸一体化助推咸阳房地产业发展腾飞[N]. 华商报,2014-04-23.
（责任编辑：王帅）
