徐明霞
（福州金城民营科技工业集中区，福建福州350013）
［摘要］房屋是一种不同于其他商品的消费品，其耐用性更高，并且有着固定资产的性质，这就注定房地产市场也呈现出不同的特点。文章积极对中国房地产市场的冷与热进行研究，在此概念解释的基础上，当前中国房地产市场的现状得以清晰展现，并提出了现阶段房地产市场的应对措施。
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关键词 ］中国房地产市场；市场需求；市场供应
［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.13.144
由于不同区域的人口，环境，文化，教育和经济因素的不同，房地产市场区域的需求情况也是不一样的。一般情况下，房地产市场会呈现出以下的基本特点：多样性，也就是说，房地产市场交易的不仅仅是建筑物，更是权利和义务的交易，囊括更多的交易方式；双重性，房地产有着增值保值的特点，是吸纳通货膨胀比较理想的方式，扮演着消费品的同时也是投资品；供需的不平衡性，也就是说房地产市场供求之间的不平衡性长期存在，两者的相对均衡也是客观存在的。基于这样的特点，我们更有必要对于中国房地产的冷和热进行全面的思考。
1房地产冷与热的含义
1.1房地产市场冷的含义
所谓房地产冷是指房地产销售的淡季，销售陷入冷清的状态。在这样的房地产市场背景下，房地产价格不断下跌，投资收缩，房地产开发量也不断降低。一般情况下此时都会采取积极的反周期措施去实现销售量的提升。具体来讲，需要从刺激有效需求和提升有效供给两个方面入手。前者是指商品的总供给价格和总需求价格处于均衡状态下的社会总需求。简单来讲，这其中的均衡价格就是消费者愿意支付的需求价格和生产者能够供给的价格是一致的。对于房地产市场来讲，就是需求居民收入和商品价格直降达到最佳的临界点，在对于房地产市场进行分析之后得出各种均衡点，在此基础上提升有效供给，保证房地产商品是符合消费者需求，并且达到消费者物美价廉的需求心理的状态。
1.2房地产市场热的含义
相对于房地产市场冷来讲，房地产市场的冷是指在房地产销售的旺盛时期，此时是房地产产品大卖的时候。从表面来看，这是市场态势良好的具体体现。但是这样的市场背景下，物价会不断上涨，使得投资不断扩张，开发量也在这样背景下得以不断提升。如果这样的扩张一直持续下去，会使得房地产市场陷入过热的状态，很容易造成供大于求，商品大量积压的情况，由此造成极大的社会资源浪费。一般情况下应该积极采取抑制油脂的行为发生，采取反周期的措施去进行处理。
2对于房地产冷与热的思考
从上述对于房地产冷和热的含义诠释，我们看到无论是房地产市场过热还是房地产市场过冷，都是不理想的房地产市场环境。如何将房地产的供求关系处理在均衡的状态，是我们应该时刻关注的问题。在明确这一点之后，从而去采取对应的措施进行调整，使得房地产的宏观政策是与市场需求均衡的目标是吻合的，这对于保证房地产市场健康发展是至关重要的。
既然房地产市场过热或者过冷都不利于其健康发展，就需要去思考究竟在什么样的发展状态下，房地产市场是最为健康的。一般情况下，如果商品房的销售额增长率高于房地产的投资增长率，空房率比较低，这说明所建设出来的房屋是适销对路的，房地产市场的供应和需求之间是相互吻合的；或者从销售面积和竣工面积的角度来看，当销售面积出现大于竣工面积的时候，这也证明了房地产市场是处于良性发展状态的，房地产业发展是比较健康和稳定的。
房屋是不同于其他消费品，其耐用率比较高，在房屋存量达到一定规模的时候，就会出现饱和的状态。简单来讲，假如房屋居住面积宽裕，房屋质量比较高，长时间不会出现损坏，人口也得以控制甚至出现负增长的话，房地产行业势必会陷入到萎缩的状态。当然对于我国来讲，国民经济不断发展和进步，城市化进程极速前进，对于住房的需求量还在不断增长，这是客观存在的房地产市场背景。
3现阶段房地产市场应对措施
随着我国经济进入新常态之后，房地产市场也慢慢进入到缓和的发展状态。纵观国际上其他国家房地产发展初期的历程，也是经历了从迅速发展到趋稳的阶段，这是客观存在的事实。我们应该正视当前房地产当前的发展状态，迎接房地产供需均衡，平稳发展的时代。2013年12月到2014年10月，无论是我国商品房销售额，还是我国商品住宅销售额都在急速下降，两者的增长率也急速下滑。具体来讲，当前的房地产市场的发展状态为：其一，房地产价格趋于稳定，并且存在上下波动的情况。从本质上来讲，经济的不断增长是推动地价朝着更高方向发展的不竭动力，当经济发展速度趋于稳定的时候，房地产市场也开始朝着常态化的方向发展和进步；其二，房地产的增长动力和结构会在这样的常态化背景下发生变化，慢慢开始重视房屋经营，居住服务，中介服务的长期效益的方向发展和进步，也是当前房地产市场发展的基本情况；其三，房地产市场的发展形势也慢慢出现变化，兼备大规模开发和城市功能提升的特点，是我国城市化质量不断提升的具体体现。
对于这样的房地产市场发展现状来讲，政府部门应该冷静面对现阶段房地产市场发展的现状，关注与宏观经济发展增速的控制，房地产市场就不会出现过于严重的偏向，在此基础上积极关注房地产的发展态势，营造健康公平的竞争环境，充分发挥市场经济的效能，使得房地产行业能够朝着可持续的方向发展；另外，应该积极建立完善的房地产市场信息平台，使得企业和个人能够更加轻易地获取到关于房地产的信息资源，以正确地引导企业和个人去进行投资或者购房，避免房地产市场盲目性导致出现过热或者过冷的情况。
对于企业来讲，应该高度重视房地产质量和效益的提升，转变以往的依靠大规模扩张去实现经济利益提升的方式，以提高质量和增强效益为核心，注重新材料的使用，使得房地产的质量得以不断提升，并且关注于住宅休闲旅游，养老和科技园的开发建设，从而改变单调的房地产产品结构格局。
对于个人来讲，应该理性地看待当前房地产价格趋势，正确审视房地产价格波动的常态化发展，积极学习房地产和理财方面的知识，合理地执行投资和消费方案，依据自身经济实力，对于家庭需求进行分析，以保证购房和投资行为的合理性。
4结论
综上所述，积极对中国房地产市场的冷与热进行理论分析，了解其形成原因，明晓房地产市场过热或者过冷都是不利于市场健康发展的。在此基础上正确审视当前我国房地产市场的发展现状，以理性的态度去面对，从而根据不同行为主体的特点和需求，采取对应的措施去处理和面对，才是我们应该积极做好的工作。
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