【摘要】随着我国经济在快速发展，社会在不断进步，物业管理是房地产业的末端消费环节，作为一个新兴的服务业，经过长时间的摸索和不断的实践，物业管理已经进入一个发展的新时期，市场化、规划化、法制化已成为其发展的新标志。本研究在前人基于物业管理对房地产价格的影响定性分析的基础上，依据不动产估价市场比较法原理，運用量化分析的方法，选取同一供需圈物业管理差异较大的类似小区进行比较研究，进而得到一个物业管理对房价影响的量化分析结果。研究结果表明贵阳万科金域华府项目物业管理对其房地产价格影响程度为11.95%。
【关键词】物业管理；房地产价格；影响程度
物业管理主要是指业主的活动在区分所有建筑物的公共部分和公共建筑物、场所和设施建筑物内分区或委托物业服务企业和其他经理来管理建筑物、设施、设备、场所和地点由业主共同拥有。在物权法明确表示，业主完全能够自行管理物业，同样能够委托物业服务企业或其他经营者进行管理。物业管理可以分成广义和侠义两个方面。侠义的物业主要是指业主根据合同约定，将房屋建筑和设备委托给物业服务企业，并对市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安、环境等开展维护与维修。广义的物业管理主要是指物业管理公司和业主自身共同开展管理的过程中。
1、物业管理的职能与作用
物业管理是指业主与物业企业间通过服务合同约定，对已竣工验收投入使用的房屋及配套设施和场地进行管理，维护管理区域内的环境卫生、公共秩序、公共安全、公共绿化的活动。根据实际情况，业主可自行管理物业或委托给物业管理服务企业或其他管理机构进行管理。从物业管理协会发布数据来看，国内物业市场保持稳定发展状态，预计2021年市场规模突破8000亿元，将成为影响房地产市场发展的重要因素，是住宅小区不可或缺的一部分，很多业主购房时把物业管理服务质量作为衡量标准，物业管理品牌企业更具竞争优势。显然，经过不断的发展和演变，物业管理服务正在逐步走向正规化、市场化、专业化，市场规模将日益庞大，服务内容也将越来越丰富，逐步走向定制服务模式。从物业管理作用来看，物业管理可延长房屋建筑及相关设施生命周期，确保其基本功能正常发挥，为业主提供各类服务。房产建成后会因各种因素作用而发生损坏或破坏以及老化，住宅小区交付后都要面临管理、养护、修缮问题。例如，电气设备、管道设备、公共设施随着时间推移都可能发生不同程度损坏，不及时修缮将影响功能发挥，影响业主正常生活，甚至对房屋造成损害。物业定期进行检修、维护，便可保障其功能发挥，延长相关设施寿命，改善住宅小区生活环境，提高业主生活质量。另外，物业管理有利于住宅小区安全管理。物业管理服务中包含治安管理，安保人员执勤过程中可防火、防盗，防范可疑人员进入小区，保护业主人身财产安全。此外，物业管理有利于住宅小区公共环境维护，通过物业管理能更好的掌握房产变动、使用情况，保持房屋功能，把房屋情况准确记录下来，禁止污染环境，防范公共绿化和康乐设施被破坏，禁止私搭乱建，维护小区公共秩序，构建和谐、安全居住环境，消除住宅小区内的潜在隐患问题。
2、物业管理对房地产价格的影响程度研究
2.1物业管理对房价影响内部效应值的确定
依据成本转嫁原理，将提供物业基本产品（服务）的成本转化为物业管理对房地产价格影响的直接价格即为其内部效应值。通常而言物业管理企业资质越高，提供的物业服务就越加完善，相应的物业管理成本就高，向业主收取的物业费用也就越高。根据预期收益和效用价值论原理，物业企业收取的物业管理费用会随着业主对房价上涨的预期转嫁到房地产价格上。因万科金域华府物业服务提供的大型超市、24小时便利店、快递接收点等增值服务项目都有相应的投资回报，此处直接将向业主收取的物业费用等同于万科金域华府项目物业管理服务直接成本。假设万科金域华府项目物业管理费用每年无变化，可获得年净收益为25.2元/年，收益年限为国内普通住宅的平均寿命年限40年，目前已经使用4年，还原率取2020年6月银行贷款基准利率4.35%，套用收益法公式可求得万科金域华府项目物业管理服务直接成本转嫁为房价的货币值。
2.2提高房地产物业管理质量
房地产物业管理公司必须转变理念，树立为业主服务的思想，明确自身的管理职责，确定目标，强化服务职能，积极服务好业主。物业管理人员应该了解业主的需求，并积极采取有效措施完成这一目标。物业管理人员要严格遵守行业的监督管理制度，努力提升自身的服务质量。首先对于管理中存在的问题进行分析，并采用可行性的方案进行解决。其次尽量提升自身的规模，通过规模化经营的手段降低管理成本，实现业主和企业双赢的局面。此外，物业管理公司应该从消费者的角度在开发商规划设计和设备选型阶段提供一定的建议，加强物业管理服务质量，为业主提供最佳的服务，方便业主的生活。开发商应该努力完善项目的开发细节，本着以人为本的思想进行房地产的建设，这样才能在市场竞争中占据一席之地。
2.3物业管理对房价影响外部效应值的确定
通过实地调查了解，结合物业管理协会相关规定，万科金域华府项目物业管理为多元化经营模式的甲级服务，收费标准为2.10元/m2·月；恒大翡翠华庭项目物业管理为现代物业管理模式的乙级服务，收费标准为1.98元/m2·月。万科金域华府项目物业管理不仅为业主提供安全、舒适的居住环境，还为业主供更加便利的社会化管理服务，如会定期对房屋进行维修管理、在区内设置休闲娱乐场地、大型超市、24小时便利店、快递接收点等等。恒大翡翠华庭项目物业管理则以维修、保洁、保绿、安全防范管理为主，为业主提供日常的服务管理，如公共设施管理、日常的清洁管理、绿化管理、车位管理。由于物业管理模式、成本、品牌、服务水平等的差异，导致万科金域华府项目和恒大翡翠华庭项目物业管理对房价的影响差异较大。依据外部性原理，将恒大翡翠华庭项目容积率、绿化率、内部配套等因素修正后的价格与万科金域华府项目的时点价格进行比较得出一个差异价格，即为两项目物业管理对房地产价格影响的外部效应值。万科金域华府项目物业管理对房价影响的外部效应值（WP）=万科金域华府项目的时点价格（SP）-恒大翡翠华庭项目容积率、绿化率、内部配套等因素修正后的价格（XP）即：WP=SP-XP公式1=11166-10286=880元/m。
2.4重视低收入用户的收费拖欠问题
物业管理公司本身就存在着经费不足的可能，所以收取应当的收费是一个最基本的保障，对住户经济确实存在困难的，可以采取一些相当的措施。再提供一些经济上困难的证明以及了解当前住户的情况以后可以去适当地减免一些费用，政府也可以提供一些相应的帮助。但是我们要强烈地抵制不去帮扶，而是威逼地手段，例如停用水电去让住户达成一些原本达不到的经济实施，而且这些会导致一些社会问题，引发一些后果。
结语：
综上所述，物业一词的含义在不断进化，这是中国不断向前发展中必然的产物，在这个进化中，它不只出现在房屋被移交后的售后服务上，应该参与到整个房地产建设规划，建设期，以及后期的包装营销和对业主的使用阶段。良好发展的商业物业管理，推动建设了安全和友善的住宅区环境，并且促进了城市化发展，使房地产经济不断向前发展，为建设世界经济强国做贡献。
