物业管理说起来是小事，却关联着城市的家家户户，影响着城市的发展格局。从物业管理改革入手，打通社会治理的“神经末梢”，以物业管理“小文章”，构筑城市发展“大格局”。
1月5日，住房和城乡建设部、中央政法委、中央文明办等10部门联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》。《通知》从融入基层社会治理体系、健全业主委员会治理结构、提升物业管理服务水平、推动发展生活服务业、规范维修资金使用和管理、强化物业服务监督管理等6个方面对提升住宅物业管理水平和效能提出要求。
与这份通知的内容不谋而合，吴中区早在过去的一年已先行一步，将“物业管理提升项目”列为年度民生实事项目，着力解决物业管理中基层和群众关切的焦点问题，切实加强组织领导，配足从事物业管理工作人员，落实属地物业管理职责，强化示范引领，积极探索、勇于创新、齐抓共管，共同提升住宅物业管理水平，满足人民群众不断增长的美好居住生活需要。2020年4月15日，吴中区住建局印发《区住建局与城南街道开展物业管理提升改革试点方案》，围绕“服务提质升级年”为主题，探索形成党建引领下社区治理与物业管理融合共进的“城南样版”，为推动全区物业管理高质量发展提供有力保障。
现状改革势在必行
小区里的“三角关系”，大多数居民估计都知道：业主、业委会和物业，但三者剪不断理还乱的利益纠葛却未必人人知晓。厘得清的，全体业主受益；厘不清的，全体业主利益受损。但如何厘清这三者的利益纠葛，却是个难题。
拿城南街道来说，辖区内现有住宅小区68个（含拆迁安置小区），其中老旧小区30个，物业企业32家（住宅区在管物业企业）。截至2020年底，共成立业主委员会12个，物业管理委员会10个，现有12个小区正在筹备业主委员会（物业管理委员会）。单单一个街道辖区内就有如此多的小区，而且部分小区物业、业主、业委会之间还矛盾重重，物业管理和业委会组织一度有些混乱。而吴中区面临同样问题的属地板块也绝不止城南街道一个，数据显示，截至2020年底，吴中区全区共备案174个业主委员会和60个物业管理委员，全区物业行业管理压力极大，改革势在必行。
小区物业管理当然是改革的重点。服务管理水平参差不齐，尤其在环境卫生、车位管理、绿化维护、秩序管理等方面问题不断，服务能力差和物业费收缴率低会形成恶性循环。
业委会的组建、履职和监管问题，也是改革的一個重头。部分小区的公共收益动辄百万以上，业委会这一执行机构因此被有些人瞄上，很多小区业委会选举乱象丛生，“职业业委会”等现象时有发生，履职中公共收益不透明、利益输送导致各类物业纠纷层出不穷，物业类投诉率居高不下，大批量信访甚至引发了群体性事件，牵扯基层大量工作精力。
据了解，江苏省、苏州市现行物管条例已施行若干年，缺乏配套的实施意见和操作细则，对一些新问题缺少制度层面指引，引发监管依据不充分、管理责任不明确、监督指导不深入等问题。在吴中区住建局的指导下，城南街道这次的物业管理提升改革就从业委会和物业开始着手，让街道和社区发挥指导、监督作用，形成一股制约和平衡力量，以物业管理改革助推社会治理体系完善和治理能力提升。
改革从一个个难题介入
问题看上去很难，把它分解各个击破，就会容易操作得多。吴中区住建局和城南街道这次改革试点总体思路为加强党的领导，严把小区业委会及筹备组准入、业委会履职监管、公共收益收支、物业企业选聘四道关卡，在政府、业委会、物业公司建立三方协商机制的基础上，根据不同小区的实际情况，详细制定本小区提升管理水平的若干措施，解决小区车位分配纠纷、公共收益收支不透明、违规更换物业公司等问题，打造“红色、为民、透明”的业主委员会，实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动，让改革试点有据可依、有章可循。
难题一业委会怎么进？
业委会不是谁想进就可以进，城南街道及所属社区给业委会设置了一道道准入门槛：先笔试、后面试，先把主动权握在社区手里，后期再做好公共收益、维修资金等方面的监督管理，不定期审计业委会成员履职情况，对业委会成员履职能力做评价等等，真正做到约束业委会权力。
业委会准入的一系列做法，通过改革试点总结成了一套“新模式”：街道制定业主委员会换届手册，建立业主委员会任前培训制度与业主委员会候选人产生办法。明确由社区居委会主导成立业主委员会换届筹备组（公安、综合执法共同参与），明确业主委员会成员的候选资格，鼓励党员、政协人大委员等红色力量积极参选，严把业主委员会候选人资格评估。同时加大对业主委员会成员的培训，提升业主委员会履职能力和专业管理水平。想成为业委会候选人，出席培训是必须的，还要再经过笔试、面试一系列综合评估。
越湖家天下小区作为首个试点小区，成功完成了小区业委会换届工作，在越湖家天下的业委会办公室，明确的职责分工、整齐的账本，一切显得井井有条。社区和街道加强了对这里公共收益的监管，建立小区财务管理、账务公开、公章管理、第三方审计、项目招投标等制度。社区和街道还要求业主委员会要对公共收益支出的必要性、合理性向业主充分说明，来保障业主知情权。如今，新成立的业委会初步形成了重大事项及时向社区报备、向居民公开的意识，小区居民各项自治事务参与度、积极性逐步增强。
与此同时，在改革过程中，城南街道依据《江苏省物业管理条例》第24条在制定的新版业主大会《议事规则示范文本》中，细化明确了小区哪些重大事项须经社区居委会同意，并按照社区居委会的批复意见制定实施方案；细化明确了13条“中止业委会委员资格”情形，细化明确了6条“视为业委会不能正常开展工作”的情形，进一步强化社区居委会对业委会的指导和监督工作；明确财务公开、项目招标、资金审计、物业选聘等工作制度。《议事规则》为实现党领导下的依规治理，提供了依据，锚定了方向。
难题二物业选聘谁说了算？
这次改革，对于物业选聘问题也进行了有效探索，给物业企业设置了一道准入门槛，完善了街道住宅小区选聘物业服务企业的指导意见，形成标准化选聘物业企业流程，不仅“物业抢盘”乱象得到了整治，也在一定程度上提升了辖区物业企业的层次。从以下两个小区的例子中，我们可以看到街道和社区的制衡力量。
香溢花园小区业委会成立后，打算选聘与业委会存在“关联”的物业企业，业主们用信访、上访的方式表达了不满。对此，社区居委会积极指导监督，多次向小区业委会出具书面的工作指导意见书，及时公告纠正了业委会的不当决定。在社区的监督下，有效遏制了“成立业委会后任意换物业”的现象。
国风华苑小区则是另一番乱象，“三年内两换物业”，小区内部矛盾纠纷长期存在。物业企业“选聘关”是改革试点的重中之重，为的就是打破业委会和物业企业之间的“利益寻租空间”。如何打破？刚好国风华苑小区选聘新物业企业给这一改革提供了一个契机，街道得以通过这次指导，深入探索和规范物业企业选聘及进退流程，合理设置物业企业准入门槛，严格把控物业企业“选聘关”和“交接关”。最终城南街道指导国风华苑小区通过市场化公开招标的方式（在AB类库内），顺利选聘了B类南京朗诗物业管理有限公司进驻小区服务。
类似的改革还有许多。据了解，2020年4月份试点工作开展以来，城南街道在厘清社区居委会、业主委员会、物业企业三方职责方面持续发力，不断推动城南物业管理工作由单一的行业管理，向“综合治理、共同治理、社会治理”转变。
推进吴中物业管理提升这一年
2020年吴中区把“物业管理提升项目”列入年度政府民生實事项目，主要以制定实施《关于进一步加强和规范物业管理的实施意见》为统揽，以“强化党的领导、理清职责边界、落实政策依据、完善方案细则、解决突出问题”为目标，重点从构建制度体系、常态推进物业小区规范化考评、争创省市级物业管理示范项目等方面，落实相应工作举措，稳步提升全区物业管理工作水平。
先是推动建章立制，构建“1+N”物业管理制度体系。坚持系统化思维，注重顶层制度设计，制定《关于进一步加强和规范物业管理的实施意见》及其相关配套制度，经过了公众参与、风险评估、专家论证、合法性初审、廉洁性审查等重大行政决策过程，并在吴中区政府常务会议和区委常委会议上审议通过。2020年11月23日，吴中区政府办公室正式印发。
《实施意见》坚持靶向思维，以问题为导向，进一步明确了吴中全区物业管理的目标要求，重点强调了规范物业服务企业行为和物业服务市场秩序，对业委会党建引领要求和维修资金第三方服务等内容进行了修订完善。
其次，吴中注重发挥行业主管部门和属地政府联动作用，推动构建区、镇（街道）、社区居委会（村委会）“三级联动”行业管理机制，推进属地物业监管工作重心下移。制定实施《吴中区住宅小区物业管理考核标准》，推进落实“第三方评价”机制，以区、镇（街道）两级考评为抓手，对吴中全区住宅小区实行分类管理、分级考核，推动吴中全区物业服务水平整体提升。
再是联合各属地物业管理机构，对吴中全区2020年省、市、区级物业管理示范项目创建意向进行摸底排查，会同吴中区房地产协会物业分会相关专家，对申报创建省、市级物业管理示范项目的小区开展现场审核和指导工作，去年吴中全区共创建省级物业管理示范项目7个，市级物业管理示范项目8个。
并且推进落实“第三方评价”机制，进一步完善考评奖惩措施，通过规范化考评来提升服务质量。去年木渎镇、吴中高新区均已经开展规范化考评工作，针对考评工作中发现的问题，督促项目及时整改，以查促改，同时注重发挥典范样板的示范引领作用，通过树标杆、立典型，强化示范引导，推动全区物业服务水平整体提升。
经过一年改革、探索、总结，吴中区物业管理水平正在不断提升，后续会加快构建物业管理配套制度体系，完善物业管理信用体系建设，规范物业服务企业经营行为，全方位提升全区物业管理水平。事实证明，物业管理“小文章”，也构筑起了城市发展的“大格局”。
