徐红
摘要：随着我国房地产企业竞争的日益激烈，成本控制作为提高企业经济效益的重要手段，对于提高企业的生产效率等具有重要的意义。但是在实际调查中发现部分房地产企业在成本控制中还存在不少问题，需要及时采取有效措施加以解决，提高成本控制的质量。
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关键词 ：房地产；成本控制；策略
在过去几年我国房地产业处在快速发展阶段，不少房地产企业受益于暴利的影响，对于成本控制不够严格，没有认识到成本控制的重要性，导致房地产企业成本超支的现象比较严重，已经影响到了企业的长远发展。在宏观调控的背景下，房地产企业应当加强成本控制，提高其生存能力，实现房地产企业的可持续发展。
一、房地产项目成本控制的意义
房地产业经过多年的发展，逐渐成为了我国国民经济的重要组成部分，房地产业的快速发展有效地带动了其它行业的发展。但是随着房地产的过热发展，国家进行了严格的宏观调控，房地产企业在资金等方面感受到了巨大的压力，特别是严格的信贷控制给房地产业的发展带来了重要的影响。对于房地产企业来说，应当努力提高自身的盈利能力，降低企业开发过程中不必要的成本支出。如今，房产企业基本上都存在成本超支、工期延长等问题，存在资源和材料浪费等现象，和西方先进房地产企业在成本控制方面还存在一定的差距。成本控制伴随了项目开发的全过程，和房地产企业的各个部门都具有密切的关系，因此应当将房地产成本控制纳入到企业的管理中，降低企业的开发成本。
二、房地产公司成本控制的现状
1.缺少有效的成本控制部门。目前部分房地产企业在成本控制方面比较单一，只依靠财务部门实施，对于成本控制的理念认识不够深刻。部分房地产企业不能加强全程的成本控制，只能进行有限的控制。由于缺少有效的成本控制部门，在项目开发的过程中比较重视施工阶段的成本控制，对于项目开发前期的设计、规划等过程的成本控制存在漏洞，导致关键环节的成本控制缺失，不能够达到成本控制的目标。
2.缺少成本控制的有效方法。成本控制贯穿了房地产项目开发的全过程，如果缺少有效的、可执行的成本控制方法和流程，成本控制就难以真正的实现。同时由于房地产行业的特殊性，其投资比较大，项目建设过程中涉及到的因素比较多，成本控制的不确定性比较大，增加了成本控制的难度，因此对于成本控制的方法提出了比较高的要求。一些房地产企业在开发的过程中没有采取有效的成本控制方法，没有对项目成本控制进行有效的规划，导致风险来临时难以有效地应对。
3.资金利用成本比较大。对于房地产企业来说，对于资金的需求比较大，如何合理地进行资金配置，提高资金的利用效率对于成本控制具有重要的意义。不少房地产企业的资金来源比较单一，对于贷款利率缺少严格的评估，导致企业资金成本过大，给资金的运转以及企业的发展带来不利的影响。
三、成本控制的策略和方法
1.建立科学有效的成本控制部门。房地产企业的成本涵盖了项目的全过程，包括项目的准备策划阶段、设计阶段以及施工和竣工阶段，因此为了加强房地产企业的成本控制，应当建立有效的成本控制部门，加强对工程项目全过程的监督和管理。成本控制部门应当抓住主要矛盾，建立全面有效的成本控制体系，将房地产开发的每个环节纳入到监管中，提高成本控制的针对性。要成立招标部，招标部负责发布招标公告、编制工程招标的资格预审文件及招标文件、建立招标台账，为投资测算提供依据；成立工程部，施行全过程管理，加强现场质量及用料的把控，避免工程材料的浪费、滥用现象；成立审计部门，对造价进行科学合理、准确地审计；成立财务部门，对工程资金的运用进行全方位的把控，特别是对工程的备料款、进度款、返修费用以及其他一些费用的支付进行把控，最终及时进行成本汇总。成本控制需要上述各个部门的协同，需要综合考虑到全面的信息，只有这样才能实现成本控制的目标。
2.制定成本控制的目标和方法。随着我国房地产发展的放缓，再加上房地产企业之间日益激烈的竞争，企业的成本控制对于企业的竞争力和长期发展都具有重要的影响。因此房地产企业应当制定合理的成本控制目标和方法，提高成本控制的可行性，使成本控制能够真正地体现在项目开发的过程中。在工程项目的筹备阶段，需要对工程做一个全面的、合理的项目预算，特别是对项目进行成本筹划、税收筹划以及资金利用率的筹划等工作，建设成本的筹划还要充分考虑到工程最实际的建设成本———土地成本，工程部将成本控制措施落实到相应的个人，奖励到人,以促进工作责任心，全公司各部门相互沟通，为达到成本控制的目标；另外，要做好税收筹划，在坚持合法性、专业性和稳健性的原则下，设置合理的会计科目，施工项目的成本列支要细化，灵活地运用税收的优惠政策来降低成本，并且充分利用工程合同的方式来进行税收筹划，财务在合法合规下做税收筹划；费用开支控制计划，并要求各项目必报工程进度情况表，以便财务做好资金计划，加强工程资金的利用率，资金使用与工程支付与税收之间能否合理运用，直接影响到房地产成本的高低。统筹上述三个目标，来制定出一个全盘的项目预算筹划，并根据上述三个项目筹划的方法认真执行，以达到这个目标。
3.采取有效的成本控制方式。内部审计是加强成本控制的重要方法，也是房地产企业成本管理的重要手段。对于我国房地产企业来说，应当加强内部审计，通过严格的审计及时发现成本控制中存在的不足，并且采取有效的措施加以解决，这样才能够有效提高成本控制的效率。房地产开发具有周期长、资金大、施工复杂等特殊性，加强资金在建设过程中的管理也是有效的成本控制方式之一，一要减少资金不必要的闲置浪费，让资金流动起来。二是对借贷资金的需求要跟银行沟通好，需要多少放多少，不要造成过多的闲置。用借贷的方式来筹集资金会增加企业的经营成本，房地产企业应当根据市场的变化和需求，加强风险管理，降低企业的资金使用成本，避免给企业带来巨大的成本压力，影响企业的发展。房产企业要调整资金的结构，拓宽企业资金的来源，降低资金的使用成本。同时企业要及时回收应收账款，提高资金的回收效率，减少贷款的占比，降低资金的应用成本。
房地产企业成本控制对于企业的发展具有重要的影响，只有不断提高房地产企业的生产效率，才能有效提高企业的经济效益。成本控制是一项系统性比较强的工作，它涉及到项目建设的全过程，需要多个职能部门的参与，因此应当加强成本控制的规划，明确各个部门成本控制的目标，加强相关部门之间的协同，最终实现成本控制的目标，促进企业的发展。
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参考文献:
[1]李念秋.房地产公司项目开发成本控制研究[D].南昌大学,2013.
[2]梁浩波.浅议新形势下房地产企业成本控制[J].投资与合作,2014,(7):50-51.
（作者单位：广西医科大学）
