李乾杰 黄 汉
摘 要：随着市场经济和科学技术的快速发展，我国房地产企业既面临着新世纪的发展机遇，也承担着行业竞争的发展压力。广泛的资金来源和坚实的资金基础能够稳固房地产企业的发展。为促成我国房地产企业资金来源的多元化，本文系统分析了现如今我国房地产企业的发展环境和发展现状，并针对房地产企业融资工程中存在的相关问题提出科学合理的战略对策。
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关键词 ：房地产企业 融资 策略
引言：
资金的来源问题是房地产企业发展的重点内容，同时也是难点内容，是现今房地产企业得以发展和延续所关注的焦点问题。现阶段如何促成我国房地产企业资金来源的多元化成为房地产企业在激烈的市场竞争下得以生存的关键。通对分析我国房地产企业的发展现状和融资问题，本文提出了科学系统的解决措施。
一、我国房地产企业的发展环境和发展现状
首先，我国房地产企业处于紧张的发展环境，为契合经济全球化的发展需求，房地产企业必须及时调整战略发展部署、企业管理结构和资金来源方式，切实实现房地产企业发展的经济效益和社会效益，始终坚持走可持续发展的道路。随着我国市场经济的日益繁荣，房地产企业面临着强大的市场竞争压力，这就要求房地产企业掌握“夹缝中求生”的生存技能，不断追求以革新企业经营方式、创新企业发展理念、转变企业融资渠道为主导核心的房地产企业工作，形成市场竞争下的企业特色优势。为满足人民群众日益增长的精神需求和物质保障，房地产企业必须着眼于经济效益、社会效益以及环境效益兼顾的发展模式，切实实现一切企业工作为了人民群众、服务于人民群众的企业核心价值，使房地产企业在人民群众、政府党委的拥护和支持下得以发展和延续。
其次，房地产企业的发展状况不容乐观，2008年年初，我国政府加大了对市场经济发展的宏观调控力度，致使房地产企业的发展趋势呈反向抛物线直线下滑，房地产企业面临着空前的融资危机[1]。房地产企业的融资危机具体表现在以下三个方面：第一，囤地资金投入的大幅增长是加大房地产企业在短期内资金需求压力的主要原因，囤地资金投入的大幅增长带来了房地产企业对资金的大量需求，致使囤地资金投入量同企业资金需求数量呈正相关发展趋势；第二，国家从紧货币政策的颁布致使房地产企业资金链条陷入考验困境，房地产企业的主要融资来源结构是基于银行信贷、资金自筹以及定金、预款支付建立而成的，国家从紧货币政策限制了房地产企业的银行贷款额度，在一定程度上给房地产企业融资工程的实施带了巨大困难的同时，使房地产企业背负了无形的资金压力；第三，房地产企业资金回笼的各种阻碍因素是致使房地产企业市场需求呈低迷发展趋势的主要原因，房地产市场销售量的降低一定会带来定金和预款支付数量的大幅减少，与此同时，房地产企业资金按揭份额也会相应减少，致使房地产企业资金回笼受到阻碍，加重了房地产企业资金严重紧缺的恶劣局面。
二、房地产企业融资过程中出现的主要问题
（一）房地产企业资金贷款的方式少
房地产企业是一种以资金集中密集型为主的市场行业，房地产企业的发展依赖于大量资金的掌控和管理[2]。房地产企业集投资规模大和开发周期长等特点于一身，使得房地产企业必须具备雄厚的经济实力，因此，房地产企业要把融资问题放在企业发展工作中的首要位置。房地产企业贷款方式主要有三种：一是借贷房地产企业的流动资金；二是借贷房地产企业的项目资金；三是借贷房地产企业的抵押资金，上述三种贷款方式都是以短期贷款为主的，无法满足房地产企业开发周期长的固有特点。由此可见，我国房地产企业的资金贷款方式有必要实现进一步扩充和创新，为房地产企业提供充足的长期贷款保障。
（二）房地产企业的融资方式存在一定缺陷
我国房地产市场现存的融资方式主要有以下两种：第一种，房地产企业内部融资，房地产企业内部融资主要包含企业自有资金、企业预收的购房押金、定金以及购房款项，房地产企业内部融资的运行成本远远低于房地产企业外部融资，其主要原因是内部融资不必具体执行对外支付利息或者是股息等现实操作环节，内部融资是最利于房地产企业缓解资金压力的首选方式。对于房地产企业来说，企业预收的购房押金、定金以及购房款项不仅可以充当关键的建设流动资金，还可以将房地产企业的市场风险转移给购房者，但是同时会降低房地产企业的资金收益。第二种，房地产企业外部融资，房地产企业有效获取资金的另一种主要融资方式，现行的外部融资方式主要包括企业股票发行、企业债券发行、国家银行信贷、外资引进以及企业股权投资等，但在现实操作过程中，各种融资方式都避免不了本身固有的局限性。
（三）房地产企业资产负债率居高不下
我国房地产企业的资产负债率随着近年房地产市场竞争机制、国家经济调控政策和行业发展桎梏的强力影响呈上升趋势，且居高不下，我国房地产企业的高负债率已经在房地产市场亮起了红灯，增大企业发展风险的同时，加大了企业控股人的债券责任，致使房地产企业的资金整合极不稳定。为加强控制房地产企业资金外流的力度、维护房地产企业发展的控股权、规避房地产企业资金的稀释危机，就要求房地产企业在进行资金融资工作中首选内部融资，兼顾外部融资的辅助和扩充作用，以此将房地产企业融资效益最大化。在债务融资和权益融资的操控中，房地产企业往往不愿与其他企业共享项目收益成果，主动放弃股权融资是造成房地产企业资金不足的主要原因，也是房地产企业不够理智决策的表现形式之一，缺乏企业管理的前瞻性和灵活性。
（四）相关维护房地产企业法律法规的缺失
我国房地产企业现今的发展市场缺少政府相关部门和法律规章制度的大力支持，完善一套集科学性、规范性、先进性特质于一身的房地产企业法律法规体系是一项艰巨且漫长的战略任务。我国房地产企业缺乏与相关法律法规的互动作用，致使房地产企业发展缺少硬性保障机制，直接影响了房地产企业的融资方式、融资渠道以及融资成效。房地产企业专业人士普遍认为投资资金能够帮助房地产企业形成一定的融资规模，但是受现实条件的限制，与房地产企业相关的法律法规依旧处于真空状态，房地产企业融资创新这一历史性的发展鸿沟至今无法逾越。
三、促进房地产企业科学融资的战略对策
（一）强化房地产企业资金贷款实力
强化房地产企业资金贷款实力能够有效扩充房地产企业的贷款方式，即房地产企业贷款可以不单单依赖于银行信贷，还可以在其他早已规模化、市场化的企业中进行股份投资、债券购买，向其他有能力的信贷公司进行房地产企业资金贷款[3]。强化房地产企业资金贷款实力就必须以促进房地产企业发展规模为前提，实现房地产企业的资金重组、内外兼容，并优化企业资金的利用结构，为强化房地产企业资金贷款实力创造先天条件。
（二）集成多元化的融资模式
融资形式的多样性和融资渠道的广泛性是多元化融资模式的显著特点，房地产企业融资体系的关键部分是融资工具，融资工具与银行信贷所要生成的效果大同小异，且具有等同的竞争实力，例如基金、股票、债券等。融资模式的多元化主要体现在融资形式的多样性特质上，与单一的传统融资模式相比，多元化的融资模式更能稳固房地产企业的发展，控制房地产企业资金流通，形成系统的房地产企业融资结构模式。就房地产企业融资模式的选择与构成来说，要依据房地产企业的发展环境和房地产企业的融资特点体现出融资模式调整的实效性和及时性，将房地产企业融资成效最大化。
（三）规划房地产企业的财务管理结构
降低房地产企业资产负债率的最好方法就是实现房地产企业财务的科学规划，即定期分析房地产企业经营状况、及时调整房地产企业资金利用结构、规避房地产企业的负债危机，具体要做到以下几点内容：第一点，对房地产企业财务收支要“精打细算”；第二点，预测预报房地产企业的盈亏状况；第三点，规划好一切应对企业资金风险的科学措施，规划好房地产企业的财务管理结构能够借降低不必要的融资额度缓解企业资金压力，降低产企业债务风险。
（四）加强房地产企业的规范管理
加强房地产企业的规范管理必须强化法律法规的权益维护意识，同时强化房地产企业的信用管理，切实实现房地产企业的内外兼修，法律法规的保障作用能够为房地产企业信用管理提供优势条件，房地产企业必须维护自身的信用形象，及时还贷、及时支付工程款项、及时处理负债危机，唯有如此，法律法规才能够在维护房地产企业资金中体现其权威性和科学性。
结语：
总之，推动房地产企业发展，必须充分发挥融资的集约性和时效性，创新融资方式，拓宽融资渠道，最终实现房地产企业融资的效益最大化，推动我国房地产行业的繁荣发展。
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参考文献：
[1]徐叶叶.房地产企业融资的风险及其规避策略[J].企业改革与管理，2014，21:82-83.
[2]张春峰.民营房地产企业融资策略[J].中国外资，2011，18:61-62.
（作者单位：黑龙江八一农垦大学?黑龙江大庆市 163000）
