刘 强 巩雪茹 仇海红
（西藏民族学院，陕西 咸阳 712082）
摘 要：房地产泡沫是在一定时期内房地产行业发生的连续性、大幅度的价格上涨现象，对经济健康发展造成了一定威胁，为此必须深挖其形成原因，剖析其造成危害，并进而从扭转预期、抑制投机、收缩银根等方面入手解决，以此维护经济社会稳定发展。
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关键词 ：房地产；泡沫
中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1000-8772（2014）16-0101-02
众所周知，作为一种由于投机引起的房地产价格与实体经济背离，和商品房价格脱离购买者使用者承受能力的表现，房地产泡沫是体现为房地产价格在一定时期内的连续的大幅度上涨。由于这种现象会导致城乡居民即期消费受到影响，使人们对房地产价格产生进一步上涨预期，进而出现房地产市场越涨越买的囚徒困境，给社会经济发展造成较大危害，因此必须引起各级各界高度重视，并采取相应措施予以消除。
一、泡沫表现
关于目前房地产市场是否存在泡沫问题，理论界众说纷纭，莫衷一是，归纳起来，主要有无泡沫论和有泡沫论，本文笔者支持有泡沫论，但不认可房地产市场崩盘论，笔者认为由于房地产市场存在结构性问题，一线、二线城市出现了较大幅度上涨，也出现了较为严重的泡沫问题，但其它类型的城市和广大农村市场虽有价格的加大上涨，但危害不太严重。那么市场上的情况到底如何呢？据有关部门统计，近二十年来国内新增商品房平均价格由1991年的786元/平方米上涨到2000年的2112元/平方米，再快速上涨到2010年的5032元/平方米，十年上涨了1.5倍，且上涨速度呈现递增态势，上涨水平呈现地域差异性，基本上呈现为东部沿海地区高于内地，东部又以北京、上海、广州、深圳等一线城市为代表，商品房价格上涨远远超过工资上涨，使城乡居民承受巨大购房压力，给社会经济稳定发展带来一定隐患。
二、原因探析
1．投机过旺。纵览全球房地产发展史，笔者认为出现房地产泡沫的国家或地区，其泡沫形成最直接、最重要的因素是房地产市场出现巨大的、不可逆的投资狂热，这种狂热可能是来自本国或本地区的内在需求过旺，也可能因为受国际经济一体化影响，而从国外传递而来，但无一例外地都表现为价格因为投资需求过度而出现非理性、奔腾式、持续性上涨。考察国内近十年房地产价格上涨，笔者认为投资旺盛，甚至出现投资狂躁成为形成房地产泡沫的首因。主要表现在：一是房地产开发企业爆发式增加。据有关统计，2003年到2012年的十年间，国内房地产开发企业从37123家增加到89859家，增长1.42倍，房地产开发企业年度投资从2003年的10153亿元增加到2012年的71803亿元，增加6.1倍。二是土地交易制度不健全。我们目前土地交易是在土地交易所进行的，对于土地交易过程中的权利约束不充分，容易诱发暗箱操作式的土地囤积居奇或过度炒作。三是由于经济发展和社会进步，出现日益增长的土地需求与土地稀缺之间的矛盾。四是房地产行业暴利吸引着大量国内外资本涉足该领域，有关部门统计显示，2003年至2012年的十年间，房地产开发企业利用外资和外资直接投资的额度从286亿元增加至758亿元，2011年达到最高的1474.69亿元，增长了近4.15倍。即使2012年有所回落，外资投资也增加了1.65倍。
2．非理预期。从房地产市场需求层面考察。受传统文化影响，国内消费者一般会强烈偏好于购买住房，并乐于将买来的房子作为遗产未来传给自己的子孙，而不是选择经济上更为划算的租房以满足住房需求，由此导致国内一种奇特的现象，一方面人们将房子与结婚挂钩，没有房子的男青年在婚姻市场上处于劣势；另一方面住房又和户籍等社会隐形福利紧密挂钩，没有房子就无法落户，无法享受社区福利，子女教育也会受到影响。由此决定商品房市场需求具有刚性。从房地产市场供给层面考察，房地产开发企业预期房价会上涨，往往通过囤积土地以谋取暴利，再加上大量非房地产企业通过各种途径涉足该领域，希望在房价上涨中分到一杯羹。银行将其大量资金以贷款方式流入房地产市场，并将自身利益与房地产增值紧密捆绑起来。由此出现一种消费者、投机者及银行等众多市场主体基于利益最大化而加入到房地产市场，不断推升房地产价格的奇特现象。
3．信贷扩张。房地产开发需要大量资金，这就决定了房地产开发企业必须有雄厚实力，伴随房地产开发规模扩张，单纯依靠企业自有资金根本无法满足需要，为此房地产开发企业必须进行大规模外源融资，在大量私营房地产企业无法上市获得股权融资情况下，房地产开发企业就将目光转向以土地为抵押向银行获得贷款。与此同时银行等金融机构基于国内房价快速上涨势头，房地产行业高回报的实事，进一步向房地产开发企业发放贷款。最终导致房地产行业出现一种奇特现象，只要开发商能顺利拿到地，就可以以土地为抵押获得贷款，启动项目开发，项目开发后通过销售期房，获得再融资，实现资金循环。据统计，2003年国内房地产开发企业从银行获得的贷款为3138亿元，而2012年从银行获得的贷款为14778亿元，十年间房地产开发从银行获得的贷款为增加了3.1倍。
三、严重后果
1．结构失衡。房地产泡沫存在意味着投资房地产有更高投资回报，目前房地产投机活动依然有一定空间，依然存在大量资金向房地产行业转移和集聚的可能性，在房地产市场存在泡沫情况下，从事房地产行业的大企业受高额利润驱使，还存在利用土地投机和房产投机带来额外营业收益的动机。目前国内房地产市场出现的房价居高不下，泡沫集聚、投机凸显，已经在经济领域引起了以钢铁水泥为代表的部分行业，在房地产发展早期由于供给不足大投资、大发展，进而出现目前这些部门产能过剩，究其原因，都是因为国内房地产业启动初期，缺乏有力监管，缺乏长远性、全局规范，使这些过剩产业出现重复建设，进而演变为结构性失衡，造成资源浪费，结构性矛盾凸显。
2．金融风险加剧。实践表明，国内房地产市场参与者和房地产业大发展，与以银行为代表的金融机构有着非常密切关系，而导致这种特殊关系的主要原因是房地产行业发展需要大量投资，离开金融机构参与，这种大量资金投入就没有着落。据不完全统计，目前国内房地产开发企业在房产项目开发中投入的启动资金，包括土地投资、项目启动金等有30%以上来自金融机构，项目开工后建设中有40%左右的资金通过贷款解决，进入销售阶段后，购房者中有50%左右是通过住房抵押贷款来解决资金的，这几项累加起来，房地产行业直接和间接来自金融机构的资金达到资金总额的60%以上，如此高的金融负债导致一个后果，即一旦房地产泡沫破裂，房地产市场价格出现大幅下挫，银行业尤其是国家控股的四大商业银行将会成为最大损失者和买单者，这是一个各级各界都不能忽视的严重问题。
3．容易诱发生产消费危机。房地产泡沫破灭往往伴随着经济萧条，从房地产企业看，房地产泡沫破灭将导致房地产开发企业股票下跌，出现偿债危机，这对与房地产业关联度高的钢铁、水泥、建筑机械等行业将造成严重打击。从社会公众看，房地产泡沫破灭会引起劳动力市场出现问题，雇佣关系恶化，居民实际收入下降。与此同时，房地产价格下跌还会导致居民资产大幅贬值，城乡居民经济信心受挫，出于安全和理性防御考虑必将减少当期消费，扩大储蓄，以防不测，由此很可能引起消费萎缩，社会公众消费萎缩又进一步导致生产消费品的产业陷入困境，如此往复、相互交织，必将引起生产消费及经济全局性危机。
4．易引发社会危机。国际房地产市场发展历史表明，房地产泡沫破裂必将引起金融危机和经济危机，而金融危机和经济危机将为社会不稳定埋下伏笔。实践表明，金融危机和经济危机爆发时期往往是犯罪案件激增，社会矛盾尖锐时期。以马来西亚为例，由于受到1997年亚洲金融危机冲击，国内房地产泡沫破灭，工厂大量倒闭，工人失业加剧，由于人们对日益恶化的经济不满，反政府示威游行引起了暴乱，社会危机加剧，1997年社会犯罪率比1996年增加38%，1998年第一季度犯罪率更是比1997年增加53%。当然笔者也确信国际范围内房地产泡沫破裂引起的经济危机和社会危机不会在我国国内出现，但近年来在全国范围内发生的一些由于房地产开发引起的群体性事件也深刻地警示我们，房地产泡沫不断膨胀以及破灭的潜在危机有可能伤害到国内经济发展和社会稳定的大好局面，必须引起高度重视，并采取积极措施从根源上化解。
四、对策建议
1．扭转预期。扭转预期首次就是要使投机者的经济预期发生变化，通过引导广大城乡居民，充分认清资本的逐利本性，使他们认识到房地产和其它任何商品一样，价格不可能一直涨下去，一旦政府拿出足够决心，有的放矢，采取措施，房地产市场预期很快就会出现转向，逐步建立合理投资、规范投资、理性投资的体制机制。扭转预期其次就是要求政府加大对土地交易市场的管理和规范，打击土地领域的囤积居奇，约束政府自身的过度干预，切实还土地增值与城乡居民，用市场手段调节建设用地供给，加强保障性住房建设，使低收入家庭真正获得住房保障。
2．抑制投机。笔者认为要真正抑制房地产市场的投机活动，就要弱化房地产投资属性，增强消费属性。要从根本上抑制房地产投机就必须通过税收体制改革，坚决堵住房地产市场的暴利入口，当前的有效做法是，在征收房地产交易税的基础上，可以适时对于买两套住房以及两套以上住房的家庭或个人，在基本住房标准以上的多余住房征收租房收入特别税和房产空置税，使多买房产的家庭要么将房子出租，缴纳租房收入特别税，要么缴纳高额房产空置税，与此同时要将房产空置税的税率确定的比较高，对拥有多套住房者制造巨大的压力。房产空置税是防止投机者作假，签假合同欺骗政府的，不管租不租都得交税，税是货真价实的让投机者心跳的成本，在投机者买入到卖出时间里付出的成本远远高于房地产增值，这样将会从根本上消除投机。
3．收缩银根。上文已经证明房地产业资金主要来源于金融机构，因此在房地产市场上要实现有效控制房价，就必须有力控制资金供给，为此要做好两项工作：一是通过有效控制货币供给及银行住房信贷，调整房地产信贷资金流向，使更多资金转向保障性住房领域。二是加强商业银行的房地产信贷管理，使管理更科学。与此同时还要进一步控制房地产信贷规模，提高首付比例，从源头上遏制商品房扩张势头，减少供给，消化库存，降低信贷风险，有效防止系统性金融风险。
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参考文献：
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[3] 张金霞．浅析我国房地产泡沫的形成原因及防范措施[J]．科技信息，2013年12期．
[4] 邵军．中国房地产调控政策的演变及分析[D]．山东大学，2013年5月．
（责任编辑：陈丽敏）
